Consultation et résultats de sondages

Consultation virtuelle du mardi 22 juin 2021 à 19 h : Visionnez-la ici.

Résultats des sondages afférents à la consultation :


Présentation générale

Le projet Royalmount, du promoteur Carbonleo, vise à transformer une portion limitée du secteur industriel de Mont-Royal en y faisant table rase pour voir s’y élever un nouveau projet immobilier. Il s’agit d’un ambitieux projet privé qui a beaucoup évolué au fil du temps. La Ville suit de près le dossier depuis tout ce temps et les discussions avec Carbonleo se poursuivent.

Projet initial

Le commerce au détail, le divertissement et l’hospitalité, de même que les espaces à bureau constituent la substance initiale du projet Royalmount. Un programme particulier d’urbanisme (PPU) était adopté par la Ville dès 2015 pour une portion du secteur industriel afin de permettre le redéveloppement proposé par Carbonleo. Le projet dans sa version initiale, comportant uniquement un volet commercial, était approuvé; un permis a été émis et les travaux de construction ont été amorcés en 2019.

Projet révisé et situation actuelle

À l’initiative de Carbonleo, l’ajout au projet d’un volet résidentiel a été proposé en 2018. Or, contrairement aux changements permis par le PPU de 2015, l’ajout potentiel d’une fonction résidentielle à son secteur industriel demande à la Ville de procéder avec circonspection. Les répercussions en matière de zonage et, plus généralement, de développement du territoire auront un impact assuré sur l’identité de Mont-Royal. La Ville doit se pencher sur les retombées financières du nouveau projet et son impact sur les infrastructures et le secteur industriel existant, mais surtout sur la qualité de vie des résidents de Mont-Royal actuels et futurs, à court, moyen et long terme. À cet égard, rien n’est pris à la légère.

À la requête de la Ville, deux rapports ont été commandés en 2019 à des consultants externes sur le projet Royalmount tel que modifié – une étude urbanistique, l’autre financière. Ces études ont été  actualisées à mesure que le projet connaissait des modifications, notamment dans le contexte de la pandémie.

Portrait du projet Royalmount en juin 2021

À ce moment-ci dans le temps, selon le promoteur Carbonleo, les grandes lignes du projet Royalmount se tracent comme suit :

  • Plus de 170 magasins, occupant une aire de plancher de près de 77 000 m2 (825 000 pi2) ;
  • Un hôtel et plus de 60 restaurants ;
  • Diverses options de divertissement : parc aquatique, aquarium, Rec Room, cinéma VIP, salle de spectacle, art public "Artainement", centre de divertissement familial, parcs et place publique ;
  • Espaces bureaux contemporains : près de 25 000 m2 (265 000 pi2) en phase 1 ;
  • Résidentiel : 3 250 unités de logement construits sur dix ans, pour une estimation de 5 200 résidents ;
  • Murs verts, balcons plantés, toits aménagés ;
  • Besoins quotidiens satisfaits dans un rayon de moins d'un kilomètre (15 minutes de marche) : mixité des fonctions urbaines, connexion directe au transport collectif, circuit de voies piétonnes et d'espaces verts ;
  • 500 espaces de stationnement pour vélos et connexion aux pistes cyclables existantes ;
  • Bornes de recharge électrique, etc.

Les phases 1 et 2 (commercial, divertissement, hôtel, piazza, parc, aires de jeux, patinoire, parc linéaire, centre communautaire, garderie, etc.) seraient complétées avant l’arrivée des premiers résidents en 2024.

  • Phase 1 : 2018-2023
  • Phase 2 : 2022-2024
  • Phase 3 : 2023-2027
  • Phase 4 : 2024-2028
  • Phase 5 : 2026-2030
  • Phase 6 : 2029-2033

Un secteur en évolution vers des usages résidentiels

Depuis plusieurs années maintenant, le secteur Namur/de la Savane, des deux côtés de l’autoroute Décarie, est en pleine mutation. De nombreux projets résidentiels multilogements s’y développent ou sont en voie d’y être réalisés.

Du côté de Montréal

Dans son Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD), adopté en 2011, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) appuie la création de milieux de vie mûrement réfléchis, fidèles aux concepts les plus fondamentaux du développement durable. Il y est question notamment de densifier l’occupation résidentielle autour des axes de transport en commun les mieux desservis. Depuis le dépôt de ce document, l’agglomération de Montréal multiplie les projets immobiliers dans son secteur Le Triangle et l’ancien hippodrome, de même qu’à proximité, comme dans l’arrondissement Saint-Laurent, avec le projet Cité Midtown. Ces nouveaux développements se situent aux portes de Mont-Royal. À terme, ce sont près de 15 000 unités de logement supplémentaires qui auront été ajoutées dans ces zones montréalaises voisines de notre cité-jardin.

Dans le Rapport du groupe de travail Namur-De la Savane, communément appelé le rapport Junca Adenot, déposé en 2019 auprès du ministère de la Métropole et de la région de Montréal, de même qu'auprès de l'agglomération de Montréal, le projet Royalmount est inclus de facto au secteur à l’étude. Il y est question d’enjeux de mobilité : le prolongement du boulevard Cavendish fait partie des recommandations du rapport, dans le contexte d’un désenclavement général du secteur, mais aussi l’ajout de nombreuses options de transport actif, y compris une passerelle enjambant le boulevard Décarie, et la création de terminus multimodaux pour le transport collectif. La décongestion routière, entre autres autoroutière, fait également l’objet de recommandations spécifiques, tout comme le développement de l’offre en logements et en services de proximité dans le secteur.

Du côté de Mont-Royal

La Ville de Mont-Royal ne ferme pas la porte à l’inclusion d’un volet résidentiel au projet Royalmount, en accord avec les développements déjà constatés en périphérie, mais souhaite encadrer la démarche et, au minimum, lui imposer des conditions.

Si la population de Mont-Royal devait donner son aval à l’ajout d’un usage résidentiel dans le secteur, le conseil municipal s’assurerait de mettre en place diverses mesures pour protéger les intérêts de la Ville et de ses résidents contre certains effets négatifs qui pourraient autrement en découler.

Ces mesures viendraient notamment spécifier les hauteurs et les seuils de densité maximaux pour les bâtiments résidentiels qui y seraient construits, totalisant 3 250 portes au total (l’équivalent estimé de 5 200 nouveaux résidents). Le conseil confinerait également la construction des immeubles résidentiels à la partie est du secteur visé, afin de les relier facilement aux infrastructures de transport collectif, notamment par le biais de la passerelle piétonne surélevée construite pour mener au métro de la Savane.

La Ville négocierait par ailleurs des protocoles d’ententes avec le promoteur, Carbonleo, visant à rendre le quartier le plus autonome possible en termes d’offre de services municipaux. Elle exigerait aussi du promoteur des garanties financières relatives aux retombées monétaires positives annoncées par ce dernier quant aux finances de Mont-Royal.

Pour ce faire, la Ville exigerait notamment du promoteur la construction, aux frais de ce dernier, d’installations diverses permettant d’offrir des services de proximité aux résidents du secteur, tels que des parcs et d’autres espaces verts, une bibliothèque, un aréna, un centre communautaires, etc. En échange, la Ville prendrait en charge les opérations de ces divers services et autres installations, en fournissant notamment le personnel et les autres ressources nécessaires à leur fonctionnement.

Bien qu’on ne connaisse pas exactement les catégories de résidents (jeunes couples, jeunes familles, retraités, etc.) les plus propices à s’établir dans le nouveau quartier résidentiel, le promoteur devra nécessairement se montrer ouvert à une entente éventuelle avec la commission scolaire Marguerite-Bourgeoys afin de permettre la construction d’une école dans le quartier, au besoin.

Il va sans dire que, le cas échéant, le promoteur devra également se conformer aux différents règlements de Mont-Royal et de Montréal, entre autres concernant la réduction de nuisances atrribuables au bruit et à la pollution atmosphérique, afin de préserver la qualité de vie des futurs résidents du site ainsi que ceux des secteurs adjacents. En ce qui a trait à la circulation, le promoteur aura à s’engager à mettre de l’avant toutes les mesures contenues dans le rapport qu’il a commandé à WSP.

Analyse des impacts et retombées financières pour la Ville

Selon le promoteur Carbonleo, le projet Royalmount représente un investissement de quelque 6,8 milliards de dollars (projet complété pour 2033). Le projet présenté ici, est la dernière version d’un projet en évolution soumis par le promoteur à la Ville.

Caractéristiques du projet Royalmount tel que soumis à Ville de Mont-Royal  

Le projet Royalmount se décline ainsi :

Portion commerciale

  • En 2033, La valeur foncière imposable du projet commercial atteindra une valeur de 3,1 milliards de $ courants. Le projet sera développé en six phases (2018-2033).
  • Pendant la durée du projet, la valeur des permis de construire atteindra 27 millions de $ courants. Plus de 3,5 millions de $ courants ont déjà été versés à la Ville.

Portion résidentielle

  • À terme, 3250 unités d’habitation pourraient être construites atteignant une valeur foncière imposable de 2,8 milliards de $ courants (moyenne de 872 000 $). La livraison des premières unités est prévue en 2024.
  • 110 logements « Exclusifs » (1800 pi2) vendus (2,4 M$);
  • 1 100 logements « Haut de gamme » vendus comme condos (1,7 M$);
  • 1 500 logements (710 pi2) de qualité supérieure vendus (0,64 M$);
  • 540 logements de type locatif à une valeur imposable de 0,56 M$;
  • Les permis de construire basés sur les coûts de construction devraient atteindre plus de 12 millions de $ courants;

Rentabilité du projet Royalmount

La Ville de Mont-Royal a mandaté Abscisse Recherche Inc. une firme externe spécialisée en analyse économique et financière, afin d’estimer la rentabilité du projet Royalmount pour Ville de Mont-Royal.

Selon les hypothèses conservatrices retenues par la Ville en termes de dépenses d’immobilisations et d’exploitation et selon le critère de décision de la valeur actuelle nette (VAN), le projet résidentiel générera des flux monétaires positifs de l’ordre de 25,2 millions de $ constants (2019) sur une période de 20 ans, et ce, après versements de la quote-part à l’agglomération (68,6 %). Le projet générera des rentrées cumulées positives pour la Ville à partir de 2031.

Selon le même principe de la VAN, le projet commercial devrait générer de 316,5 M$ (2019) pour VMR en appliquant la quote-part versée à l’agglomération (68,6 %).

Considérés conjointement, les rentrées fiscales sont positives dès l’année 2024 en raison du paiement des permis de construire.

Si le projet se réalise selon les hypothèses retenues, conjointement, les deux volets (commercial et résidentiel) représentent des flux financiers actualisés de 341,7 M$ sur une période de 20 ans, soit de 2024 à 2043.

Établissement d’un montant de garanties pour l’ajout du volet résidentiel Royalmount

Étant donné que le projet comporte des risques à la fois pour le promoteur et pour la Ville de Mont-Royal, et que le promoteur a annoncé des entrées de taxation importantes pour la municipalité basée sur des prévisions de vente de condos, du point de vue de l’équité, la Ville ne peut pas assumer de pertes financières sur une période allant jusqu’à 2031.

De plus, puisque la Ville devra engager des dépenses d’immobilisation et d’exploitation pour desservir ce nouveau projet résidentiel et que les valeurs sont approximatives, la Ville devra se prémunir contre ces risques et protéger les intérêts de ses résidents et les siens.

La Ville désire également s’assurer que le volet commercial demeurera le projet principal du Royalmount alors que le volet résidentiel sera complémentaire à celui-ci.

En regard des risques inhérents à ce projet, Ville de Mont-Royal exigera des garanties de la part du promoteur. Celles-ci seront conservées dans une fiducie et seront régies par un contrat légal.

Pour ne pas pénaliser le promoteur et tel que prescrit par l’entente contractuelle, ces garanties seront remboursées au fur et à mesure de l’atteinte d’objectifs en termes de valeur imposable minimale définies par Ville de Mont-Royal.

Conclusion

Au cours des derniers mois, la Ville de Mont-Royal s’est penchée avec attention sur la plus récente proposition du promoteur Carbonleo. Aucune décision n’a été prise sur la modification éventuelle de son Règlement n° 1441 sur le zonage afin de permettre l’inclusion d’une composante résidentielle au projet. Toutes les exigences imposées par la Ville devront d’abord être satisfaites par le promoteur, qui s’y engagera formellement, avant que les membres du conseil puissent consentir aux changements proposés. L’acceptabilité sociale d’une composante résidentielle ajoutée au projet Royalmount compte parmi les priorités déterminées par le conseil dans l’étude de ce dossier.

Invitation à une consultation virtuelle : mardi 22 juin 2021 à 19 h

Le conseil municipal s’y étant engagé depuis longtemps, la Ville procédera à un exercice de consultation publique auprès de ses résidents afin de mesurer l’acceptabilité sociale du projet.  

Tous les Monteroises et les Monterois intéressés par le projet sont conviés à une soirée de consultation en ligne qui se déroulera dès 19 h, le mardi 22 juin 2021. Au cours de cette soirée, le maire présentera l’état du dossier, détaillera sa vision du futur site et répondra en direct aux questions des résidents. Les participants pourront poser leurs questions de vive voix (audio seulement).

Pour participer le mardi 22 juin, 19 h, vous devez vous enregistrer à l’adresse : us02web.zoom.us/webinar/register/WN_qp6gNOq0SU2tRQFl8LS5Bg.

De plus, la Ville recevra les commentaires et ou mémoires écrits jusqu’au 19 juillet inclusivement à l’adresse suivante : ConsultationRoyalmount@ville.mont-royal.qc.ca.

Renseignez-vous

Lors de la séance régulière du conseil municipal du 25 janvier 2021, le maire Philippe Roy offrait une mise à jour du dossier Royalmount en ouverture d’assemblée. Visionnez la séance sur YouTube.

Consultez le mémoire présenté par la Ville de Mont-Royal en 2019 à la Commission du développement économique de l’agglomération de Montréal. À noter que le mémoire n’inclut pas dans sa portée un éventuel développement résidentiel au sein du projet.

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